Baurecht-Check und Kostenrahmen, am Beispiel gezeigt.
So sehen die beiden Extras für Demo B aus: drei Varianten auf demselben Grundstück, geprüft nach vier Landesbauordnungen, dazu Gewerke, Mengen aus dem 3D-Modell und ein Kostenrahmen mit Quellen. Unten der Auszug, als PDF der komplette Muster-Bericht.
Je Projekt mit bis zu 3 Varianten. Alle Preise sind Endpreise. Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet. Alle Pakete und Extras
Darf das so? Eine erste Einschätzung mit Quellen.
GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Baufenster und Abstandsflächen je Variante, gerechnet nach der Landesbauordnung Ihres Bundeslands. Mit Ampel und Liste, was das Bauamt noch klären muss.
Demo-Projekt · fiktives Haus, fiktive Adresse. Bebauungsplan-Werte: Annahme für das Demo (WA, GRZ 0,3, GFZ 0,5, II, offene Bauweise, Baufenster 3–15 m × 5–25 m).
Ergebnis in Hamburg (HBauO)
| Variante | GRZ | GRZ mit Nebenflächen | GFZ | Vollgeschosse | Baufenster | Abstand (Reserve) | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestand | 0,15 | 0,23 | 0,15 | 1 | 0,70 m | passt voraussichtlich | |
| Aufstockung | 0,15 | 0,23 | 0,30 | 2 | 0,70 m | passt voraussichtlich | |
| Anbau seitlich | 0,17 | 0,25 | 0,17 | 1 | 0,70 m | passt voraussichtlich | |
| Bungalow im Garten | 0,24 | 0,35 | 0,24 | 1 | 0,70 m | so voraussichtlich nicht | |
| erlaubt (Annahme) | ≤ 0,3 | ≤ 0,45 | ≤ 0,5 | ≤ 2 | Baugrenze | Reserve ≥ 0,30 m |
Status: ok, passt voraussichtlich · prüfen, Reserve unter 0,30 m oder nicht prüfbar · kritisch, Grenzwert überschritten
Gleiches Haus, vier Bundesländer
| Variante | Hamburg HBauO · mind. 2,50 m | Nordrhein-Westfalen BauO NRW 2018 · mind. 3,00 m | Bayern BayBO · mind. 3,00 m | Niedersachsen NBauO · mind. 3,00 m |
|---|---|---|---|---|
| Bestand | Reserve 0,70 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m |
| Aufstockung | Reserve 0,70 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m |
| Anbau seitlich | Reserve 0,70 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m | Reserve 0,20 m |
| Bungalow im Garten | Reserve 0,70 m · Baufenster | Reserve 0,20 m · Baufenster | Reserve 0,20 m · Baufenster | Reserve 0,20 m · Baufenster |
Status: ok, passt voraussichtlich · prüfen, Reserve unter 0,30 m oder nicht prüfbar · kritisch, Grenzwert überschritten
Zahl = kleinste Reserve an einer Nachbargrenze. Hamburg verlangt mindestens 2,50 m, NRW, Bayern und Niedersachsen 3,00 m. Bei 3,20 m zur Ostgrenze wird es dort knapp.
Gauben/Dachaufbauten über die halbe Wandlänge sowie Giebelflächen werden in NRW zu 1/3 angerechnet; im Orientierungscheck vereinfacht, im Einzelfall prüfen.
Was noch zu klären ist
- Bauamt: Gilt für das Grundstück ein Bebauungsplan (welche Fassung, welche BauNVO) oder § 34 BauGB? Auskunft/Planeinsicht beim Bauamt oder Geoportal.
- Bauamt: Festsetzungen bestätigen: GRZ, GFZ, VOLLGESCHOSSE, Baugrenzen, örtliche Bauvorschriften (Dach, Höhe, Gestaltung).
- Entwurfsverfasser: Abstandsflächen mit amtlichem Lageplan und Geländehöhen nachweisen; bei Unterschreitung Abweichung oder Baulast/Zustimmung des Nachbarn prüfen.
- Entwurfsverfasser: Gebäudeklasse, Geländeoberfläche und Höhenbezug festlegen (hier angenommen: GK 1, ebenes Gelände).
- Bauamt: Weitere Vorgaben: Denkmalschutz, Baumschutz, Stellplätze/Mobilität, Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung, Niederschlagswasser.
- Tragwerksplaner: Tragfähigkeit von Decke, Wänden und Fundament für die Aufstockung (Statik).
- Bauamt: Bauen außerhalb der Baugrenze: Ausnahme oder Befreiung (§ 31 BauGB) möglich? Am besten per Bauvoranfrage (Vorbescheid) klären.
Bungalow im Garten
Liegt außerhalb des angenommenen Baufensters. Möglich wäre er voraussichtlich nur mit Befreiung nach § 31 BauGB: vorher per Bauvoranfrage klären.
Rechtsgrundlagen (Abruf 22.10.2026): HBauO vom 06.01.2025 (HmbGVBl. 2025 S. 93) § 2 Abs. 6, § 6 · BauO NRW 2018 (Stand 01.09.2026) § 2 Abs. 6, § 6 · BayBO (Text ab 01.05.2026) Art. 6, Art. 83 Abs. 6 · NBauO § 2 Abs. 7, § 5 (Fassung ab 01.07.2024) · BauNVO §§ 19, 20 · BauGB §§ 23, 31, 34. Vollständige Liste mit Links im PDF-Muster.
Was ungefähr anfällt, und wie viel davon.
Gewerkeliste und Mengen aus dem 3D-Modell, dazu ein Kostenrahmen nach DIN 276 aus amtlichen Statistiken. Jede Zahl mit Quelle, ohne Quelle kein Preis.
Kostenrahmen nach DIN 276
| Variante | BGF neu | BRI neu | KG 300 + 400 (Bauwerk), inkl. USt | KG 200 | KG 700 | Abbruch Bestand |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aufstockung | 111,8 m² | 346,6 m³ | 166.000 € – 190.000 € | ohne Kennwert | ohne Kennwert | ohne Kennwert |
| Anbau seitlich | 18,0 m² | 61,2 m³ | 29.000 € – 34.000 € | ohne Kennwert | ohne Kennwert | – |
| Bungalow im Garten | 72,0 m² | 252,0 m³ | 121.000 € – 138.000 € | ohne Kennwert | ohne Kennwert | – |
So gerechnet: Kennwert 2025 = veranschlagte Kosten ÷ Rauminhalt je Baustoff (Q1): 451,9 bis 518,5 €/m³ (Mittel aller EFH 486,3 €/m³). Hochrechnung mit Baupreisindex (Q2): Jahresmittel 2025 = (132,6 + 133,6 + 134,3 + 135,0) ÷ 4 = 133,875; August 2026 = 141,7; Faktor 141,7 ÷ 133,875 = 1,0585. Ergebnis Stand 08/2026: 478 bis 549 €/m³ BRI, inkl. USt. Kostenrahmen = BRI × Kennwertspanne, gerundet. Quellen: Destatis GENESIS 31111-0006 (Stand Jahr 2025) und Baupreisindex Wohngebäude, Bauleistungen am Bauwerk, inkl. USt, 2021=100 (Destatis GENESIS 61261-0002, Stand 09.10.2026), Abruf 22.10.2026.
Grob-LV: Mengen aus Vorplanung, keine Ausschreibungsreife
| Gewerk | Position | DIN 276 | Aufstockung | Anbau seitlich | Bungalow im Garten |
|---|---|---|---|---|---|
| Abbruch | Rückbau Dachdeckung und Dachstuhl (walmdach, 22°) | KG 394 / 210 | 150,1 m² Dachfläche | – | – |
| Abbruch | Entsorgung Abbruchmaterial | KG 394 | offen | – | – |
| Erdarbeiten | Oberboden abtragen (Baufeld + 0,5 m Arbeitsraum) | KG 310 | – | 28,0 m² | 90,0 m² |
| Erdarbeiten | Aushub Frostschürze/Streifenfundament 0,40 × 0,80 m | KG 310 | – | 5,8 m³ | 10,9 m³ |
| Holzbau / Rohbau | Außenwände tragend inkl. Dämmung (netto, ohne Öffnungen) | KG 330 | 113,0 m² | 26,5 m² | 89,4 m² |
| Rohbau | Ertüchtigung Decke/Wände/Fundament für Aufstockung | KG 395 | offen | – | – |
| Rohbau | Bodenplatte Stahlbeton inkl. Dämmung | KG 320/324 | – | 18,0 m² | 72,0 m² |
| Treppe | Innentreppe EG → OG inkl. Deckenöffnung | KG 350/351 | 1,0 Stk | – | – |
| Dach | Flachdach: Tragwerk, Dämmung, Abdichtung | KG 360 | 111,8 m² | 18,0 m² | 72,0 m² |
| Dach | Attika/Dachrand mit Abdeckung | KG 360 | 43,2 m | 18,0 m | 34,0 m |
| Fenster/Türen | Fenster | KG 334 | 20,9 m² (8 F + 1 T) | 10,7 m² (2 F + 1 T) | 19,4 m² (5 F + 2 T) |
| Fassade | Außenputz / Fassadenbekleidung | KG 335 | 113,0 m² | 26,5 m² | 89,4 m² |
| Gerüst | Fassadengerüst | KG 390 | 308,9 m² | 49,2 m² | 142,8 m² |
| Estrich | Estrich (schwimmend) auf Rohdecke/Bodenplatte | KG 352 | 99,2 m² | 13,0 m² | 60,3 m² |
| Bodenbelag | Bodenbelag | KG 352 | 99,2 m² | 13,0 m² | 60,3 m² |
| Trockenbau | Innenwände / Vorsatzschalen | KG 340 | offen | offen | offen |
| Maler | Innenanstrich Wände (Außenwand innen) und Decke | KG 345/353 | 201,2 m² | 52,0 m² | 141,2 m² |
| Elektro | Elektroinstallation | KG 440 | 99,2 m² NGF | 13,0 m² NGF | 60,3 m² NGF |
| Sanitär/Heizung | Heizflächen/Fußbodenheizung, ggf. Leitungen zum Bestand | KG 410/420 | 99,2 m² NGF | 13,0 m² NGF | 60,3 m² NGF |
| Hausanschlüsse | Anschluss Wasser/Abwasser/Strom ab Bestand oder Straße | KG 220/230 | – | – | offen |
Einzelpreise je Position: ohne Kennwert. „offen“ = erst mit Statik, Grundriss oder Leitungsplan bestimmbar. Fensteranordnung des Bungalows: Annahme für das Demo.